Construction project as a concept of taxation aspect of a construction project

תמ"א 38– ההיבט המיסויי

מאת: עו"ד ברק בנדיקט

בשנת 1975 פורסם תקן ישראלי (ת"י) 413, אשר קובע תקן לבניית בניינים בישראל לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה; התקן נכנס לתוקף בראשית חודש ינואר 1980. משכך, בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני חודש ינואר 1980, ברובם, אינם עומדים בדרישות ת"י 413 ועמידותם בפני רעידת אדמה מוטלת בספק.

כחלק מהערכות כוללת להתמודדות בפני רעידות אדמה ונזקיהן, ביום 07.12.2004 אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). ביום 18.05.2005 אישרה ממשלת ישראל את התוכנית. תמ"א 38 נועדה לאפשר, ולתמרץ, חיזוק בניינים קיימים בישראל שנבנו לפני חודש ינואר 1980 (קודם לאישור ת"י 413) במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. למען השגת מטרותיה, נקבע כי לבניין שהתוכנית חלה עליו, תוענקנה זכויות בנייה נוספות על אלה הקיימות מכוח תוכניות בניין העיר (תב"ע) שחלות עליו. בעלי הדירות בבניין הזכאי לזכויות בניה לפי תמ"א 38 רשאים למכור את זכויות הבניה הנוספות כאמור ליזם, אשר בתמורה לכך יבצע עבודות לחיזוק הבניין ושיפוצו.

היות שזכויות הבניה הינן זכות במקרקעין, יוצא שהעסקה בין בעלי הדירות לבין היזם חייבת לכאורה במס שבח אצל בעלי הדירות ובמס רכישה אצל היזם. על רקע החשש שתוצאה זו של מיסוי הצדדים תגרום לאפקט מצנן אצל היזמים (אשר לרוב לוקחים על עצמם את תשלום מס השבח שחל על בעלי הדירות בבניין), נחקק פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, שתכליתו הסרת חסמי המס, אשר היו עשויים להביא לעיכוב ולמניעת עסקאות הקשורות בתמ"א 38.

יוזכר כי ככלל קיימות שתי דרכים למימוש הזכויות המוענקות מכוח תמ"א 38:

​האחת, תמ"א 38/1, במסגרתה בעלי הזכויות בבניין מוכרים את זכויותיהם מכוח תמ"א 38 ליזם, אשר בתמורה מספק עבודות לחיזוק ושיפוץ הבניין, ולעתים תוך הוספת תוספת לדירות הקיימות בבניין.

השנייה, תמ"א 38/2, במסגרתה בעלי הזכויות בבניין מוכרים את זכויותיהם מכוח תמ"א 38 ליזם, אשר בתמורה הורס את הבניין (או חלק ממנו) ומקים תחתיו בניין חדש.

החבות במס לפי חוק מיסוי מקרקעין

​פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות במס לבעלי הדירות במכירת זכויותיהם במקרקעין מכוח תמ"א 38 בעד שירותי בניה, חיזוק והריסה מצד היזם. הוראות פרק זה יחולו על מכירת זכות נמכרת לפי סעיף 49לג (פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תוכנית החיזוק) שנעשתה בתקופה שמיום 18 במאי 2005 ועד יום (31 בדצמבר 2021 ולעניין מכירת זכות נמכרת לפי סעיף 49לג1 (פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תוכנית החיזוק בדרך של הריסה) – מיום 1 בינואר 2013 עד יום 31 בדצמבר 2021. על פי הצעת חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 99), הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין שעוסקות במתן פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, תוארך בשלב זה לפי התיקון המוצע עד ליום 1 באוקטובר 2022. יצויין כי במסגרת תיקון זה הוצע להאריך עד לאותו מועד גם את תוקף ההטבה לעניין מע"מ.

ההטבות הנכללות במסגרת פרק זה כוללות פטור ממס שבח בגין העסקה שבין בעלי הדירות לבין היזם; הפטור כאמור קשור בטבורו לתמ"א 38 ולניצול הזכויות המוענקות במסגרתה. בתיקון 3א לתמ"א 38 הוסף סעיף 23, אשר מתיר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בכפוף לאישור הוועדה המחוזית, לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ולקבוע הוראות שונות, ואף נוספות, על אלה הקבועות בתמ"א 38, לרבות בענייני שטחי בנייה, יחידות דיור וגובה בנייה.

על ניצול הזכויות שהוענקו מכוח תמ"א 38, ובהתקיים התנאים והסייגים שבפרק החמישי 5 לחוק, יוענק פטור ממס שבח למוכר, וזאת ביחס לכל הממכר. לעומת זאת, היזם יחויב במס רכישה. יוער כי על מתן שירותי בנייה בהתאם לתמ"א 38 לא יחול מע"מ. יצויין כי אין בזכאות לפטור לפי פרק זה כדי לפגוע בזכאות בעלי הדירות לפטור אחר ממס. כאשר התמורה אינה כוללת רק רכיב פטור כאמור, תחויב התמורה במס באופן יחסי בין הרכיב הפטור לרכיב החייב. עוד נקבע כי הפטור יחול לגבי דירת מגורים אחת בלבד, ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים, שניתנו למוכר בשל מכירת הזכויות בדירת מגורים אחת בכל בניין, ובלבד שחלקו של המוכר בדירה החלופית שקיבל, אינו קטן מחלקו בדירה המקורית שנמכרה. כהוראות אנטי-תכנוניות, נקבע כי מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים – יראו כמוכר אחד. עוד נקבע כי הענקת דירה במתנה לקרוב, בטווח של 24 חודשים לפני ביצוע העסקה, תביא לאי-תחולת הפטור הקבוע בסעיף.

סקירה זו נועדה לספק מידע כללי בלבד, היא אינה מהווה ניתוח מלא של הסוגיות הנידונות והיא אינה מהווה ייעוץ או חוות דעת משפטית.

קטגוריה: מיסים

סקירות ופרסומים נוספים